抵当権が設定されいている不動産を売却するには、残債務全額を弁済しなければ、金融機関は抵当権の抹消に応じない。
抵当権が設定されたままでは、所有者が変わっても金融機関は条件を満たせば裁判所へ競売を申し立てることができる。
このため、新たな所有者は完全な所有権を有することができず、現在の所有者は売却することができない。
任意売却は残債務全額を弁済しないまま、金融機関に抵当権の抹消の同意を得て、市場価格相当で売却をすることである。
債務者が住宅ローン返済が不可能な状況になると、期限の利益を喪失し、残債務の一括請求に至る。
裁判所の競売は入札者（購入者）が限定されること等により、落札価格は市場価格より低額になる。
任意売却の売却は競売より高額で売却することが可能であり、引いては弁済金額が競売と比べて高額になるため、債務者にメリットがある。